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地产识维(六)丨房企探索B2G模式蓝海,价值升维势在必行

| 2020-08-16

本栏目灵感来源自 亿翰智库董事长 陈啸天

——亿翰智库2018年核心观点:

“行业降维淘汰  企业升维精进。”

亿翰研究社将围绕此主题进行扩展与深化,

带您一同深入解读<亿翰智库2018年度核心观点>

四大升维之一——价值升维

“房地产企业要从单一自我价值成长到兼顾国家和社会的利益。”

引 言

当前,国家对产业转型的迫切性与日俱增,一系列扶持产业发展政策的出台,对企业承接政府服务、践行政府功能化责任提出新的要求,作为经济发展先行军的国有企业开始积极探索,民营企业也加强跟进,而B2G模式的出现,为产业转型开辟了一片新蓝海。

一、 国企先发探索,积极践行社会责任

国有企业在我国国民经济中一直发挥着重要作用,尤其是地方龙头国企,由于自身市场化经营状况较好,因此在获取政府资源方面更是享有得天独厚的优势,但随着改革开放的深入,国企改革也在不断深化,国有企业之间的发展模式也显现出一定差距,十八届六中全会对于国企目前的发展给出了这样两种定位:

第一种是功能性国企,主要为地方政府解决功能性事务政府让企业做的事情,暂时先不要考虑投入和产出,只需要高效及时的完成即可;第二种是追求国有企业经营管理的市场化,鼓励国企走向市场去相互竞争。

虽然国家对于国有企业的发展给出了两种定位,但是无论从企业层面还是政府层面来说,这两种发展模式都不是完全独立的,从政府端来看,地方政府都有发展的愿望,当政府将发展的愿望诉诸于行动时,作为国企若不能主动积极以商业化的逻辑承担一些政府的功能时,未来国企获取政府资源的优势将会消失殆尽,因为企业仅仅只考虑市场化的经济利益,却并没有将自身利益与国家和社会利益结合起来。从企业端来看,若完全不考虑投入产出比,只为承担政府的功能性事务,企业也会丧失自身市场化发展的机遇。因此,最终所有国企可能都会进入了同一种路径:以市场逻辑和商业行为践行功能化责任! 

在房地产行业,国资委确定了16家央企可以经营地产业务,他们又是否在以市场化的思维在承担社会责任?我们以央企参与保障房建设为例,保障房的开发不仅关乎到企业利益,对于改善社会民生也具有重要意义,2011年5月国务院国资委下发通知,要求央企把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径,在政策号召下,这些企业秉持央企使命,勇担社会责任,在保障性住房方面积极投入,中海地产善用自身业务优势协助解决人民群众所需,集团已累计共建超过15万个保障性房屋单位;中交地产全面推进共有产权类保障性住房建设,关注城市旧改项目机会;中国铁建2011年获取中国铁建梧桐苑项目地块,及时建造大批量限价房入市,有效抑制了区域周边房价上涨,解决了5452户中低收入家庭的住房问题。 

表:部分地产央企保障性住房项目分布

二、 民企顺势而行,

B2G模式开启房地产业真正的长效机制   

在国企积极追求企业经济效益与国家、社会责任的统一之际,民营企业也应该顺势而行,在企业利益和社会利益之间寻找一个平衡点。

从中国法律的角度来说,土地一直是国有的,虽然资金大部分都源自银行,但是银行也是隶属国有,除去人才之外,土地和资金是房地产行业最底层的两个生产要素,现在如果房企还是仅仅依靠三元(钱地人)模式来形成业务的闭环,这种做法在前中期尚可行。

原因有两方面,于民营企业而言,可以实现自身各项资源的原始积累;于政府而言,企业的发展可以带动就业,增加财政税收收入,提升城市化水平,也是一种利好。但目前房地产业已经由增量市场过渡到存量市场,行业二十多年的高速发展期也带来了一些潜在的不容忽视的问题,尤其在行业去杠杆背景下,房企的融资渠道日趋收紧,土地市场的持续降温也引发市场焦虑,传统的经营模式日渐受到挑战。 

在这种情况下,房地产业开始从单边B2C市场进入一个B2C+B2G的双边市场B2G模式开启了房地产业真正的长效机制,B2G本质上就是资源模式,其中,商业、文旅、养老等领域都属于B2C模式;古镇开发、PPP、特色小镇、产城、产业园等属于B2G模式的表现形式。若民营企业的发展模式仅仅局限于B2C,通过融资拿地建房的方式来实现自身的财富积累,那么从政府角度来看,企业在承担社会责任方面略显不足。但此时如果民营企业开始着手助力政府解决一些产业痛点,客观来说,就是企业在承担社会责任,肩负时代赋予的使命,这时政府和企业的关系已非互相对立,而是并肩同行、携手共进。当房地产业开始成为政府产业发展的载体,行业逐步迈入双边市场,企业更重视自身经济利益和国家、社会利益的结合,房地产行业才能迎来真正意义上的基业常青、企业长存。

三.紧随国家政策导向,

积极布局彰显企业责任

目前,在中美博弈大背景之下,尤其是中兴事件发生后,国家积极推进产业转型的意愿不断增强,对于产业、特色小镇、产业园等B2G模式的政策支持力度也在进一步加大,大力支持特色小镇,鼓励房企加入到各项产业园建设中,各项政策的扶持有力促进了房企顺应产业转型大趋势。产业和地产的联系愈发紧密,于房企而言挑战和机遇并存!

●一方面,房企的发展侧重点从C端消费者层面过渡到G端政府层面,发展路径和企业角色都发生了变化,这些变化会让房企经营面临诸多不确定性因素;

●另一方面,国家强调“脱虚入实”引导房企稳步推进产业发展,房地产企业未来不仅需要关注住宅市场的价值,对于产业价值的挖掘,将政府的需求落到实处对房企而言也是一种新的机遇。

近年来,随着产业新城、特色小镇和PPP模式的不断涌现,B2G模式已受到行业广泛的关注,越来越多的房企开始加入到G端市场,诸如碧桂园的潼湖科技小镇作为公司在科技领域的重要布局,小镇的定位即世界级的物联网和智能控制产业基地,精心打造行业产城融合的标杆,持续为粤港澳大湾区的产业发展带来技术动力。此外还有恒大斥资100亿布局的家居产业园,万科中西部产城携手天投打造的天府国际金融中心,都充分体现了企业在积极承担“服务政府、助力产业”的使命,这正与国家需要发展产业的诉求保持高度一致。

亿翰认为自从B2G模式开始出现,房地产业“关小窗,开大门”!所以,房企在新一轮发展中一定要兼顾国家和社会利益,从固化的企业利益中走出来,进一步主动融入到社会利益这个大体系,提升企业发展格局,这样才能走的更远。

【地产识维】系列回顾:

地产识维(一)丨行业降维淘汰,三大资源“钱、地、人”已成三大痛点

地产识维(二)丨格局认知——企业格局驱动自身增长

地产识维(三)丨中美博弈,房企有未来!

地产识维(四)丨四大红利让这个冬天没那么“冷”

地产识维(五)丨行业新运营模式下,企业的模型升维

【本期互动】

马云说:“好的企业,要用商业手法解决社会问题、推动社会发展,

而不是寻找社会漏洞去发展。解决的社会问题越大,企业就越伟大。

在房地产行业中关于「价值升维」你有什么见解?

欢迎大家在留言区跟我们聊聊你的看法!

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亿翰股份

亿翰股份,专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务,已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。

在行业多变时代,企业咨询模式转型之秋,亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手,专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索,以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。


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